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北京亦庄:人居环境规划创新新城建设模式
作者:开彦 来源:开彦博客 添加日期:10年04月08日

——在新亦庄新势力论坛会发言

       亦庄最早定位是低密度,当时来亦庄住就是觉得安静,人少,住起来比较舒服。现在我感觉整个亦庄产品结构发生了变化,包括林肯这样的商业综合体,明显成为新的市场环境下出来的新产品。因为有轻轨的利好,和商业综合体带动整个亦庄人气的发展。

       一、亦庄将是最适合人居住的新城

       进入三月来房地产有点复苏小阳春的感觉。对购房信心的感召力逐步增强。我刚才也跟几位聊天,说从现在开始到年底之前,一定是购房一个很好时间,如果真要出手我将首选亦庄作为我的置业目标。这个理由非常明显,从亦庄本身的性质,它的定位、属性讲起来,具有非常大的优势。北京市把亦庄作为未来发展的三个卫星城之一,担负着疏解北京扩充城市功能的重要作用,三个边缘中心城市的前程是毋庸质疑的。而亦庄是三个副中心城市当中条件最好的。首先它是个新城,完全从新兴的概念来做的,从人居概念来说具备硬性和软性环境的理想特征,它本身不是个睡城,还有一个产业园区,所以本身具备了很多很好发展的基础条件。再有亦庄本身跟另外两个核心城来比较,亦庄更靠近市中心的,感觉它就是在城边缘,跟城市是紧密相连的。现在有了地铁,按照城市的规划将实施立体交通的方式,实行多元交通通道方式,预计半小时交通圈是不成任何问题。地理位置是避闹取静,享受花园,阳光,空气,可说是在北京市区是享受不到的地点,能让所有城里人羡慕是不会成问题的。

       亦庄通过七、八年的发展已经形成相当的规模,从宜居这个角度具备了很好的条件。亦庄开发不能比作规模住区,它是个具备完整功能中心城市的概念。根据新亦庄城市规划规划预计要达到100平方公里,居住人口要达到80万人。如果达到这个目标,我想就不是没有人气的问题,而是需要把它作为一个人居环境城市层面研究的问题。如何使亦庄成为最适合人居住,也就是宜居城市的条件。不光要具备完好的经济、社会完好发展,而且在城市生态、绿色环境、乐居的配套和居住水准、文化传承发扬等方面具备完整机能的城市。按照规划给我们描述,这些预期是指日可待的。我们讲购房要讲增值。要购它的期望值,我觉得亦庄是非常值得期待的关注点。

       当然亦庄也存在不少问题。特别在亦庄前后期的规划扩充期,中间有一个脱节,规划目标定位和实际运作发生矛盾,造成商业配套和环境整理的不到位。亦庄的已建项目和城市设计的控制不够完美协调,城市看起来并不是那样理想的美,预期的那样花园城市好像存在,各个项目互不说话,凌乱或缺乏协调美的感觉悠然产生。而现在作为新城市规划目标定位一旦明确,管理和整顿就大力度开始,城市面貌相信会大有起色。所以我们要买房子置业买个时间差,现在还算便宜,将来可就要很贵了,这是必然的。

       二、人居环境规划是实效型规划

       对于亦庄建设我提几个意见。第一个意见我认为加强管理,特别是规划方面的管理,是不是可以建立一种新的城市建设的模式,不要腾循千城一面的做法,创新有特色、有个性的绿色生态型花园城市。恢复一下早期人们寄托的理想化的记忆,体验适合人性化的非常状态,可以成为我们在最理想的城市建设方面取得新的成绩和示范作用。

       最近我们人居委结合城市规划实施问题,正在探讨有关城市人居环境规划评估和目标建设问题。我要说明的是:人居环境规划不是一个刚性法规性的规划,人居环境规划是按照人居环境理论指导的生活居住水准升级的一个非法规性的规划,它有着丰富的内容,已初步列出九大系统的目标,目的是指导城市的建设尽快实现宜居环境的居住水准,让我们城市已有和暂时未有规划的城市尽快进入实效实施角色,使城市规划建设方面变成有血有肉的活灵活现的东西。所以我相信这方面想法不久以后会有较大的影响力,意义也会很深远

       亦庄作为一个新型的城市可不可以作为一个非常开放城市模式发展。施行开放式的住区,开放式的公共空间,开放式的商务广场,开放式的政务管理,从开放式的示范城市来做。我想开放模式是国际化城市的标志和共同认可的东西。我们过去几十年居住小区建设模式已经成传统“经典”了,都是一家一家围起来的封闭式的管理,互相之间的资源得不到应用。城市公共设施得不到合理的分配,城市功能效率不高。我们的一些新城已经暴露很多的弊病,总显得人气不足、商业中心形不成、城市功能有效性很差。所以我想在今后城市在规划实施控制方面,在我们规划建筑设计方面能不能力推开放式的布局。比如像欧美那样以街坊格局为主,与城市贴近十分便利,还有多元化的邻里之间交往的空间环境。

       第二方面我建议,亦庄应大手笔配套,作为一个核心卫星城市它的配套绝对不能满足现状这一点,不说现代北京的城市定位要求,也要对适合100万人的生活完善配套和高水平的文化物质生活能满足更大的目标定位。决不是说我住在亦庄,一切的生活消费和文化享受还要跑到北京市区,这是不对的。亦庄应该打造更完整的,更适合人住的,更高定位生活起居条件。亦庄应该尽快形成城市核心商贸区,应该有它核心的商业,有核心的文化活动中心,有配套的博物馆、文化馆,高等学校的这些东西,要向国际化新城建设路子发展。

       第三个方面我认为是绿地。亦庄定的是1.6的容积率,这个容积率不算高,绝对是非常舒适的指标,是很明智的举措。按这个指标亦庄呈现的遍地绿色,城市空间广场。低密度,低容积率指导城市以鳞次节比多层为主格局。目前凉水河的绿化带已经形成规模,影响了城市发展形态,林肯背面有非常大的生态公园成为城市的绿肺空间,这些大的公园还应当更多一致形成绿带。除此而外,我们还需要更多的街心公园,居民行走在50米到100米之间就有一块绿化点,这些街心公园是居民小孩老人经常步行可以到达的地方。这种建在路的旁边的小空间使城市更加美,更加宽松,更加秀气。目前所呈现的亦庄还需要整理,新建的城市要注意景观,要注意城市面貌和形象。亦庄的小区品质都非常高,非常优秀。但是合起来就缺少协调性。

       三、品质开发是抵御各种风险的法宝

       现在房地产经过十年高潮发展以后,现在处于低迷的状态,尽管有点小阳春的感觉但还在冬天里头。冬天是很好的养精蓄锐时期,是个可以很好的思考问题的时期。过去十年成绩很大,但充满了变数,十年中我们度过了单纯的追求面积到满足于外表的装饰和花园景观的表象化的东西,把很多的精力和成本化在不值当的地方,房地产市场远没有变得成熟。不容否认的是,至今我们的地产开发仍然处在“粗放开发模式”的阶段,产品质量不高,大量存在资源能源浪费、使用功效低下、性价比并不匹配。歌颂十年成就的同时深刻反省十年的开发模式、产品模式和政策模式是当务之急,调整好房地产开发整盘运作状态,施行精细开发和精明开发,通过理性的智慧才能创建更辉煌的业绩,使房地产后一个十年更加的健康完善的发展。这次低迷时期表现好未受低迷冲击的几乎都是产品过硬,性价比特出的项目。解剖实例吸取教训,从这一点可以说冬天是一个非常难得好的时期。

       当前我们把精力放在注重做花园上完全是一个误区。一个个花园做的很漂亮,建筑的立面做的很漂亮,看着赏心悦目,以为买到了满意的地产其实是个误区,应当说环境改善了,仅是一个方面。我认为光图外表缺少内在的品质,只是满足了一面,缺少的建筑本身居住性能是远远不足的。重要的是要建立买住宅等于买生活的理念,居住品质是舒适方便、健康安全、休闲文化的集合体,很多是通过建筑内在的品质来表现。通过建筑设计声、光、热和空气环境的各种要素技术整合使你获得新环境生活的享受,具备对新的生活行为的满足感。目前因为住宅产业的不当,房地产从质量到居住的舒适性、健康性、灵活性、经济性和亲和性都不够。

       亦庄金地格林小镇是一个健康人居住宅的典范。格林小镇做有很多值得我们总结东西。格林小镇通过几年运营获得了特有的一种社会现象:社区邻里之间亲密无间,通过社区共享空间、公共场地举办各种活动、自发开展互帮互敬的邻里交往,创新了人性化新型的社区模式。这种模式的形式是依赖建筑模式建筑的氛围形成的,住户们总结为它具备一种住区“潜能”,什么叫潜能呢?是通过建筑和规划设计,环境设计本身创造的,它是住区潜在的一种能量。这种能量潜移默化地感染了邻里之间的关系,加深了文化氛围,生活的氛围。住在这样小区里会很幸福,很舒畅,很舒适,给我们很大的满足感。在这里不是面积问题,不是什么什么风格的花园,而是买到了一种生活方式全新感受,买到了一种舒适度。

       作者介绍:中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任、专家组组长、梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师

       讲品质离不开绿色建筑的原则方法。绿色建筑也是可持续建筑的原则,是一个国际趋向性的技术方向。绿色建筑强调人的主导要素,讲的是资源合理化的问题,讲的是能源节省的问题,环境保护材料再生和舒适度提高的最大化问题。绿色建筑是我们今后每个开发商绕不开的东西,但是项目开发总被高成本、高新技术困扰,又得不到政策的补偿,绿色建筑变成包装,成为造谣撞骗的招牌。其实,绿色建筑本身并不是技术的推砌,它是建筑理念问题,是思想方法问题,是程序上的问题,并不是靠技术来赢的。总的来讲绿色建筑是整合的概念,是一个很多的资源、材料、技术整合协调问题,它是一个团队的问题。从这个概念出发,应该说成本并是重要的。

录入:胡雁霞 责编:钟欣

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