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上海新天地:从石库门旧居到商业新地标的旧改样本
作者:罗韬 来源:第一财经日报 添加日期:15年07月16日

  上海新天地,如今的上海知名商业地标,曾经只是太平桥板块的一些石库门旧居民房。当年香港瑞安集团房地产通过旧改,并引入国际化运营手段,使得新天地不仅成为城市更新典范,更重新引发周边地产价值猛涨。

  目前,新天地一带,除了商业、娱乐,还有企业天地、翠湖天地等知名的写字楼和高端住宅。

  2015年,瑞安还将开业两座购物中心“HUBINDAO湖滨道”和“THEHOUSE新里”,这个片区的商业地产项目也因为新天地本身不断增值。而在这样的背景下,新天地盈利空间也非常可观,更多声音认为瑞安房地产将会把新天地板块独立上市。

  而在1998年的时候,新天地还是一个破旧的居民区,和很多上海的老公房一样,这里面的居民住在非常狭小的地方,而这个地方的商业价值更是不能体现。随后,瑞安进入开发,不断拆迁,先后进行了新天地北里的动工和人工湖的动工。随后新天地北里开放,人工湖和中心绿地建好,瑞安开始改造新天地南里和住宅项目,并开始自己的豪宅销售。然后,写字楼相继动工,吸引了更多外资企业的入驻和目光。

  公开资料显示,香港瑞安集团于1997年提出了一个石库门建筑改造的新理念:改变原先的居住功能,赋予它新的商业经营价值,把百年的石库门旧城区,改造成一片充满生命力的新天地!该项目总投资约1.5亿美元,于1999年初动工,第一期的新天地广场于2001年底建成。

  瑞安挑选了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计上海新天地,并邀请具有东方文化背景的新加坡日建设计事务所参与新天地设计改造项目。建筑设计师们要从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑,要把新的生命力注入这些旧建筑,以符合新世纪(42.90, -0.88, -2.01%)消费者的需求。建筑设计师们最后决定在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑,穿插部分现代建筑;南部地块则以反映时代特征的新建筑为主,配合少量石库门建筑,一条步行街串起南、北两个地块。

  新天地分为南里和北里两个部分,南里以现代建筑为主,石库门旧建筑为辅,北部地块以保留石库门旧建筑为主。这样的互补和结合使得这个区域价值不断增加。南里建成了一座总楼面面积达25000平方米的购物、娱乐、休闲中心,于2002年中正式开幕,这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物,进驻了各有特色的商户,除了来自世界各地的餐饮场所外,更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院等。北里由多幢石库门上海新天地老房子所组成,并结合了现代化的建筑、装潢和设备,化身成多家高级消费场所及餐厅。

  上海新天地商业模式是管理者与经营者分离。上海新天地只租不卖,管理者与经营者相分离,这样的模式与国际Mall运营模式同步,也被国内大部分专家认可。国际化商业模式,这是瑞安在运作新天地旧改项目中的独特优势和成功的主要原因之一。

  在南里和北里的分水岭——兴业路——是中共“一大”会址的所在地,沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。上海新天地旁边开辟了太平桥公园绿地和人工湖,绿地占地44000平方米,位于整个太平桥项目的中央地带。园中心兴建了上海市中心最大的人工湖,占地12000平方米。湖的中央建有大型喷泉,湖泊东西两端点缀着两个小岛,名为“玉兰岛”和“合欢岛”。

  瑞安集团主席罗康瑞曾给记者描述这样的画面:白领在写字楼上班,下午在新天地喝一杯咖啡、逛逛街,虽然这些人士在城市中,但是他们却可以享受城市的繁华和宁静,这就是新天地的魅力。


  除了商业主体顺利面世,该区域其他板块的旧改速度却非常缓慢,瑞安房地产开发的豪宅项目“翠湖天地”也因为这个原因不得不等待很久才能入市,这个项目也成为非常有争议性的豪宅项目,而旧改时间的拉长也提高了房企的资金成本。旧改中提高住宅的价值进行售卖获利成为开发商的一种手段,但是这个目的并不那么容易达到。

  瑞安房地产产品开发及高端住宅销售总经理戴亚伦曾经向本报记者表示,翠湖天地四期入市之所以与上一期间隔了4年时间,主要是因为太平桥地区地块动迁等系列因素的影响,近期在动迁工作、工地事务完成后方才入市。

  业内人士薛建雄认为,翠湖天地是瑞安的王牌住宅项目,瑞安在住宅开发上有优势,项目也比较好卖,以往问题出在动迁拖累、漫长的时间断档里,无房可卖,无法给公司业绩带来贡献。

  当年,瑞安为动迁这个地块上居住的近2300多户、逾8000个居民,花费了超过6亿元人民币(约7500万美元)。

录入:李霞 责编:钟欣

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