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常州商业综合体案例研究(一)
作者: 来源:立方行商业地产机构 添加日期:12年12月21日

        一、城市商业综合体

        (一)什么是城市商业综合体?

        城市商业综合体是一种将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

        商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点,表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全,商业综合体常被称为“城中之城”。商业综合体一般有以下几大基本特征:

        超大空间尺度

        商业综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市主干道相联系的,因此室外空间尺度巨大,一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。

        通道树型交通体系

        通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的立体街道交通空间。

        现代城市景观设计

        应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是商业综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念,通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体,同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

        高科技集成设施

        商业综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主;通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

        地标式的城市建筑

        商业综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店:济南万达广场180米高超白金五星级酒店;又如高层地标式双塔:无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。

        商业综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式,已经成为城市规划和发展的重要形式。商业综合体将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合,在一组建筑物中进行分工和相互联系。它是伴随着“回归城市中心”发展起来的,已经成为城市中心的重要形式。综合体的各种功能在一天中的不同时段运行,最大限度的提升了物业的整体价值和收益,并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用。由于商业综合体的大型建设规模和多功能组合,对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求。现阶段的中国商业综合体主要集中于一、二线城市,三线城市仍处于萌芽状态。

        (二)国内城市商业综合体现状

        前中国已出现专业的商业综合体开发商,他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展。拥有清晰产品模式并实现块区域发展的商业综合体品牌有:华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系列、凯德来福士等。各品牌产品都具有鲜明的个性和特点,而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验,其中不乏失败案例。各品牌均通过运作商业综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功,同时为所在城市创造了卓越的社会效益。不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异,在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异。

        商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素,而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性。

        万象城,以“永不落幕的party”为主题语,通过较大比例的餐饮、娱乐元素,时尚、现代的购物环境设计,为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。

        港汇广场,最佳的地理位置、引领城市风尚的定位,以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业。

        万达商业广场,依靠主力店的强大号召力,大型主力店组团是其商业部分最大的特点,定位于中档市场,万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速,他已经成为中国规模最大的综合体产品。

        瑞安天地,通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心,成功打造高端综合体产品获得巨大收益,而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的成功之母。

        来福士广场,以其独特的品牌选择而著名, 围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位,它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇,成为成功定位于细分市场的典范。

        (三)商业综合体的产品构成

        众所周知,商业综合体又称HOPSCA,是六大业态Hotel(酒店)+Office(办公楼)+Park(公园)+Shopping Mall(购物中心)+Convention(会议中心)+Apartment(公寓)英文单词的第一个字母的概括缩写。商业综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合。就不同的构成要素来说,不一样的要素对于不同的商业综合体项目有着不同的要求和特点。

1、购物中心类型

2、办公楼类型

3、酒店类型

4、住宅类型

5、公寓类型

 

录入:李霞 责编:钟欣

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