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城中村改造的模式研究
作者:胡智超  石国英 来源:城市建设 添加日期:11年01月04日

       城中村转型发展是城市化发展的迫切需要。城市化是人口、产业、资本和市场向城市集中的过程,其中农村剩余劳动力和农村人口向城市集中是城市化的基本特征。中国目前这种城市化水平滞后于工业化的现象是我国经济结构调整中的一个大问题,它制约了工业化和市场化的发展进程。因此,国家“十五”计划把城乡结构调整作为我国经济结构战略性调整的重要内容之一,提出实施城镇化战略,促进城乡共同进步。

       一、城中村改造对城市发展的影响

       1、城市土地高效利用的需要

       对一个城市的宏观发展而言,城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环,未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益。很多城中村占据了城市比较优越的区位,但是在开发上却远远落后于其他区位条件差的城市地区。

       2、加快城市化进程的需要

       城中村的改造不同于城市中的旧城改造,被认为是城市化进程中最大的难题。宅基地、自留地以及工业用地,祖屋、新房、出租房,合法产权以及违章、违法建筑,形成复杂纷繁的土地、房屋关系;村民、集体、开发商以及全社会的利益,村民的眼前利益和长远利益,多方利益交织在一起。

       3、城市社区建设发展的需要

       城中村作为城市一类独特社区,有其特殊性和复杂性,如果能够积极对待、扬长避短,加快促进其向社区居委会转变,这样不仅可以促进这些城中村的社区建设,而且会大大促进整个城市的社区建设。

       4、城中村自身发展的需要

       加快城中村的改制和改造还是城中村本身经济和社会发展的迫切需要。目前,城中村以出租屋经济为支柱的发展方式已经越来越缺乏后劲。城中村经济进一步发展必须要有与其相适应的经济组织形式,即以股份制的方式促进原有村集体经济组织向公司转变。

       无论是从城市整体发展还是从城中村自身发展来看,城中村目前的存在形式都有其严重弊端,如果不加以改造,必然会对社会、经济、环境等各方面发展带来严重制约,可以说城中村改造已经迫在眉睫。、

       二、城中村改造的常见模式

       进行“城中村”改造,实现“城中村”与城市整体环境的有机融合,既要避免仅仅局限于房屋建筑形态的片面的改造模式,也要尽量将社会形态的改造融入其中。否则,虽然改造了“城中村”杂乱的建筑、混乱的环境,但“城中村”落后的社会形态、生活形态则可能依然如故,并且“城中村”存在的人员混杂、治安差、管理混乱的情况还将可能难以根本改观。对“城中村”的改造模式,由于各地具有不同的特点,因而从不同的视角来分析,也存在不同的改造模式,具体来说,主要有以下几种改造模式:

       目前在操作层面可供选择的“城中村”改造主要有三种模式,即“城中村”自行改造模式;引入房地产商等外部力量的“城中村”改造模式;根据城市总体规划需要,实行整体搬迁的“城中村”改造模式。

       1.“城中村”自行改造模式

       该模式要避免完全沿袭以前的出租经济模式,要通过建造单身公寓,然后分配给每户村民用于出租。要提倡建造商品房,限制并合理确定单身出租房的比例,这样有利于让拥有平等地位的商品房业主进入,从而有利于打破“城中村”的居住结构,有利于进行规范化、市场化的物业管理,同时也有利于尽快收回改造投资。在“城中村”建单身公寓,也要在设计上注意,利于将来可以将其改成套房出售掉。当然这些都取决于房地产市场的总体形势,并要与整个房地产政策相协调。尽管有专家可能认为建单身公寓经济回报高,但是如果全部建成单身公寓,当将来房屋出租市场萎缩时,不一定能保证长期稳定的收益。

       2.引入房地产商等外部力量的“城中村”改造模式

       引入房地产商等外部力量的改造模式有助于减轻“城中村”改造的资金压力和管理理念的缺乏。虽然有人担心引入房地产商开发的办法可能导致容积率的提高,但我们认为这要分开来看。在一些基础设施承载能力较好的地区,可以由房地产商开发,在合理利润的前提下,限制容积率。在一些基础设施承载能力不敷、自身又无力开发的地区,可以采取由政府微利开发的方式,在核定各项成本、保证微利的基础上,由政府房屋建设部门进行开发,以避免过高的开发强度。

       3.根据城市总体规划需要,实行整体搬迁的“城中村”改造模式

       在根据城市规划需要实行整体搬迁的地区,采取货币和房屋补偿,就地或异地安置。但是,要注意在安置中使居民更好地融入到城市社区中去。

       总之,改造“城中村”要有超前眼光。对以上这三种改造模式来说,都要做好统筹安排,既改造好“城中村”的房屋建筑和基础设施,而且要使“城中衬”的社会结构和社会关系朝着现代化的方向发展。要使改造有利于变革“城中村”的社会结构,而不是继续将“城中村”的初级社会结构和社会关系固定在‘‘城中村”的土地和房屋上,从而最终实现“城中村”与城市整体的完全融合。任何只顾眼前的改造思想和改造方式,都可能留下后遗症,给未来城市发展带来新的问题。

       三、城中村改造模式的创新

       1、公众参与下的城中村模式建构

       (1)重构政府、开发商和公众角色

       为树立起市场经济下的“公平自愿”原则,政府管理者尽快转变观念,积极引入公众参与机制,充分认识到人民群众在城中村改造中的主体性地位,认真听取群众意见,切实保障群众利益。政府应做到规划管理的适度放权和政务公开透明。

       (2)公众参与渠道的建构

       由于居委会实质上是政府的一个基层组织,住宅合作社基本上又多由政府有关部门组织成立,自发性的组织又具有不确定性,因而它们都不是公众参与过程中直接代表居民利益的非营利性民间组织,所以为保障公众在城中村改造中的有效参与,迫切需要建立相应的机构组织。

       (3)政策和法律保障体系的建构

       a实行立法公开,拓宽参与渠逍。

       b确立公众参与城中村改造的法律地位。

       c完善司法程序,切实保障公民的参与权。

       d落实公众参与城中村改造的实体性内容。

       (4)政府、开发商、居民和谐共赢机制的建构

       2、基于公共治理城中村改造模式创新

       (1)提高改造政策的民主性及科学性,加强政府与各利害相关者的交流。

       (2)开辟除社区组织作为政府与市场机制之外的第三条道路。

       (3)引入市场机制,提高改造效率和效益。

       (4)探索多样化改造模式,多元化改造主体。

 参考文献:

[1]方可.当代北京旧城更新:调查·研究·探索[M].北京:中国建筑工业出版社,2000.

[2]汪坚强.“民主化”的更新改造之路[J].城市规划,2002,(7).

[3]郭臻.珠海市“城中村”改造中的多方利益建构[J].城市规划,2005,(2).

[4]宋言奇.旧城更新中的公众参与[J].经济研究与方略,2005,(6)

录入:胡雁霞 责编:钟欣

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